楼价未来走势：依旧是涨跌的分化

未来的楼市、房价怎么走？银行停贷风波的实质是什么？前日，复旦大学历史系博士、中央财经频道特约评论员叶檀博士针对以上问题谈了自己的看法。

中国房地产市场总体不会下跌

谈起楼市，叶檀表示，中国房地产市场总体不会下跌，特别是一线城市。在中国经济风险不断的时候，最敏感的资金第一是流向一线城市。

对于三四线城市楼市风险问题，叶檀直言不讳：“为什么说均价在上升，但楼市风险还是那么大呢？这是因为三四线城市HOLD不住了。现在楼市风险最大的城市就是涉煤、涉矿的四线城市。”

谈起楼价的未来走势，叶檀说：“我的观点比较庸俗，就是‘分化’———坚挺的地方依然坚挺，软弱、疲软的地方依然会软弱、疲软。”至于广州，叶檀表示“房价增幅会放缓，但还是会涨，只是涨得慢一些。”

银行收紧房贷是想风险置换

谈起楼市，就免不了提到近期的银行停贷风波。叶檀说，虽然央行的数据显示，房贷额还在上升，但现在房贷主要是投向刚性需求和保障房。在这种情况下，银行开始偷偷收紧房贷。“现在风险全部在银行里，而未来楼市风险会转到哪儿？会转到真金白银出价的人。”叶檀说：“现在就处在风险置换的过程，从银行逐渐置换到民间家庭资产。等到置换完毕，就算房价下跌，金融系统安全性也不会有影响。”

但银行随后辟谣说没有停贷，叶檀认为，这是因为在目前的情况下，谁都不敢让房价跌下来，楼市能“稳”，才是最理想状态。据她介绍，在中国城市中，房地产配置比例最高的是北京，北京家庭的房地产配置占全部家庭资产的83.8%。其次是上海，上海家庭资产配置里76.5%是房地产。广州还是比较理智，排第三，在70%左右。

“在房地产配置居高不下的情况下，如果房价下跌，尤其是一线城市房价下跌，不光是地方政府破产，也意味着中国大中城市的中产收入阶层以上彻底破产。”在这种情况下，普通的房产持有者该怎么办？叶檀送了两个字：卖房。她说，家庭资产还是要进行合理配置，特别是配置一些可以风险对冲的产品，比如一般情况下，房价下跌时，金价会上涨。叶檀认为房产配置比例最好不要超过50%。