用以房养老模式 应先算出中国房价的走势

讨论了多年的“以房养老模式”，随着保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》的面世，终于开始获得官方的初步认可。

以房养老模式已经在很多发达的老龄化国家获得了成功，看起来是种多赢的商业模式：老年人解决了养老费用问题，在有生之年还继续有房住；保险公司在老人去世后获得房产，通过房价与养老费用间的差价获得利润；政府减轻了需要承担的部分社会成本。

但中国保险公司的精算师们要头疼了，太多具有中国特色的变量，是无法用数学模型来评估的：例如70年土地使用权，以及长期房价走势。

在日本、美国、英国，土地使用权不是个问题，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。

但在中国，城镇土地归国家所有，房屋所有者只拥有最多70年的土地使用权，商用房产甚至只有四五十年。别以为土地使用权到期还有很久，在深圳、青岛等上世纪八十年代开始试点土地有偿出让的城市，早期土地只有20年使用权，目前已经到期。

国家统计局根据“六普”详细汇总资料计算，中国人口2010年平均预期寿命达到74.83岁，比10年前提高了3.43岁。其中，男性人口平均预期寿命为72.38岁，女性为77.37岁。

假设一对老年夫妇60岁开始与保险公司签订以房养老的合同，保险公司要提供17年费用之后才能拿到房产。这还只是2010年的数据，卫生部提出2020年中国人均预期寿命要达到77岁，以此预估，女性要达到80岁左右。这不是一个可望而不可即的寿命，日本2010年人均寿命已经达到83岁，女性86岁！

以此计算，如果客户都是退休开始签订合同，保险公司平均要20年之后才能拿到房产。从今年开始计算，第一批合同将于2034年左右到期。目前中国城市老年人拥有的房产大多是八九十年代的老公房，土地使用权如果平均从1990年开始计算，平均2060年到期。这样的老公房到2034年，建筑寿命已经几乎为零了，土地还剩26年使用权。

所以土地使用权的问题，将成为精算师们第一个要面临的问题。在《物权法》出台之前，土地到期由政府无偿收回，房屋建筑价值归零。2007年出台的《物权法》第一百四十九条改为：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这让房屋所有者可以暂时放下心来，但问题接踵而来：自动续期是有偿还是无偿？法律制定过程中，各方争议非常大，所以最后搁置争议，不做明确规定，将这个难题留了下来。

这就让保险公司犯难了：到手之后的房产到底如何估价？

第二个难题是中国房价的长期走势。2034年中国房价会怎么样？这不是一个精算师群体可以计算出来的难题。从正面来看，中国经济增速虽然放缓，但仍可长期维持在5%~8%的区间，这个时间段也许还会长达20年；城镇化还在加速，还有数亿农民会进城，已经进城但没有真正城市化的数亿农民工也需要住房。从负面来看，中国房地产绑架的资源已经让全社会负担沉重，三四线城市的房产泡沫已经显现；中国宏观经济现有模式难以为继，真正转型还未到来。20年后房价会怎么样？谁也不敢现在就下定论。