房地产投资基本“退烧”显现市场理性

投资增速创出新低

数据显示，今年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点，创出2009年以来最低纪录。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

此外，商品房销售数据也能反映出市场“遇冷”。1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%。5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。

“在往年房地产市场都会有所复苏的红5月出现了数据的全面下行，基本可以明确，市场起码将出现维持半年以上的中期调整，尤其是非核心城市、非城市核心区将出现明显价格调整。调整的主要原因有两点，一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩。”中原地产首席分析师张大伟对本报记者表示。

亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫则表示，如果6月数据还维持在低位，则说明房地产出现了周期性下降探底。

调控促市场回归理性

面对退去热度的房地产市场，购房者的观望心态日渐明显。“经过了十多年的高速发展，中国房地产市场进入调整阶段，这是很正常的，应当理性看待。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群指出，部分三四线城市由于产业支撑和人口流入有限，房价回调已持续了一段时间，这也使得房地产市场预期有所变化。

事实上，今年政府工作报告中提出的“分类调控”的效果已经基本从房地产市场的分化结果中有了明显的呈现。在住房和城乡建设部总经济师冯俊看来，解决好老百姓的住房需求，就好比用“两条腿或者两个轮子驱动”。他表示，第一条腿是发展住房市场，让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房；第二条腿，为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。

“目前政府已清晰地把重点放在更努力地把保障房托底的事情做到位上。”财政部财科所所长贾康表示，同时也就可以让商品房、产权房轨道上的市场机制更好地发挥作用，在小幅正常波动中优化配置，健康发展。

对“限购”不能求全责备

在房地产市场承压下行的背景下，一些三四线城市面对高企的库存已经悄然开始微调限购政策。缘起于2009年、2010年左右抑制投机需求的限购政策是否仍有持续的必要，近期也引起讨论。有学者表示，限购政策不符合经济学原理。但仍有专家指出，房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，对房地产市场的宏观调控始终以坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则来进行，限购政策本身对老百姓的自主性需求并不产生太大影响，不能全盘否定其积极意义。

“中国的经济是带有行政调控的宏观经济，一般来说，不能完全照搬西方的经济学理论进行分析。房地产本身是消费品，应该按照消费品的供需规律去看，而不能按照投资品的规律去评价，从目前的效果上看，限购政策显然是已经起到作用了。一般家庭的第一、第二套基本住房需求并没有得到抑制，基本满足了刚需。”张大伟说。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵分析指出：“总的来说，中国房地产市场已经迎来了多元化的新格局，价量放缓已经成为基本事实。未来若干年房地产市场的发展动力将来自两大需求，一是已经进城但没有获得本地户籍的农村人口，以及期待进城的农村人口；二是已经进城但希望在另外的城市定居或者发展的人口。因此，限购政策也可以对应做出灵活调整，除了北上广深等一线城市按兵不动外，其他城市可以因地制宜放开外来户籍人口的购房限制，并完善配套的房产税和房地产登记制度，利用好房地产拐点这一时期。”