6月9日，全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托在上海落地，这也是上海试点开展的首批两个不动产信托登记案例之一。

信托本质上是一种财产管理制度，委托人将需要打理的资产托付给受托人，受托人根据委托人的意愿，为受益人的利益代为管理。这里的受托资产，可以是现金，也可以是房产。

但此前把房产这样的不动产放进信托有一个问题，就是委托人需要把房产过户到信托公司名下，这样就容易出现产权归属问题。比如，一旦信托公司有债务纠纷或破产清算，委托人的房产就有被纳入偿债资产的风险。

有鉴于此，不久前，上海市委金融办、上海金融监管局等六部门印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》，规定要在不动产权证上注记“信托财产”专项标识，让不动产信托的风险隔离效力受到法律保护。至此，“把房子装进信托”真正实现了制度化，也直接促成了这笔全国首单的探索。

这笔“不动产+现金”业务的落地方上海信托介绍，该案例委托人为一位中年白领女士，将名下的一套商办房屋作为信托财产，并追加现金资产，通过该房屋的出租获取稳定的现金流，用于补充其母亲养老金，保障晚年生活；待其子女成年后，该房屋定向传承于子女，作为子女个人财产。

看到这里，不了解信托的人会产生两个疑问——

一是，这个产品与委托人自己把房屋出租有何不同？举例来说，假如委托人身处单身或者离异状态，当其进入婚姻状态时，房屋出租带来的租赁收入可能与未来婚姻财产混同，夫妻双方原则上可以共同分配。如果没有信托保障，这笔租赁收入未必能够完全用于给母亲养老。而装入信托账户，租金则可以实现“专款专用”的独立性。此外，假如委托人之后的配偶也有子女，不建立信托的情况下，多位子女就可能在房屋的继承顺序上产生纠纷。

二是，追加的现金资产和银行理财有何不同？一个优势前文已经提及，信托建立后，基于信托财产独立性，当委托人和受托人遭遇债务或破产清算，信托财产都不会受到影响，受益人的权益都能得到保障。另外，信托相当于一个超级账户，房屋和现金可以装在一起打理，委托人利用一个工具即可便利化地管理所有资产，实现综合财富管理。

因此不难发现，信托的核心优势就在于其“财产独立性”和“他益功能”。

委托人将不动产等设立信托后，信托财产具有独立性能够对抗第三者债权。而在家庭财富传承等场景中，与法定继承、遗嘱、赠予等方式相比，它也能够更有效解决婚姻财产分配纠纷、继承顺序异议、遗嘱生效风险等问题。

此次成功落地的另一个不动产信托登记案例来自爱建信托，不同于上一案例的“不动产+现金”，这是一笔纯“不动产”信托业务，也是上海首单以不动产为信托财产的特殊需要服务信托。

委托人为一位年近八旬的离异独居老人，膝下无子女，其日常生活主要由侄子照料。老人将名下唯一的住房托付给信托公司，住房租金作为退休金的额外补贴，助其安心养老，其百年之后再将房产定向传承给侄子。该案例中老人生前仍保有房屋的运用、处置及收益权，身后确保传承意愿精准落地。

这一案例中信托的作用也很明显：如果是遗嘱继承，需法院认可遗嘱效力，并在当事人身故时才能生效，最终兑现前仍存在一定的流程风险。而信托在解决此类特殊需求时，其独立性将帮助隔离风险，确保财产未来如愿传承到受益人手上。

由此可见，通过设立信托，委托人能够提前安排、定向分配自身财产；受益人可以按照约定兑现权益，也能防止挥霍、纠纷等因素阻碍其获得相应保障。

需要注意的是，信托可能包括设立费用、管理费用等。国际上，设立费用跨度比较大，从几万到几十万都有；管理费用如果按信托资产净值的百分比收取，比例一般在0.5%至2%。当然，信托的收费规则也根据信托类型、资产规模、信托复杂程度以及所在司法管辖区的不同而有所差异，有些特殊情况也会不收取费用。